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Ciudad de Panamá, 17 de agosto 2026. El Gobierno de José Raúl Mulino ha propuesto poner fin al Banco Hipotecario Nacional (BHN) antes del 31 de diciembre de 2027, pero la reforma llega en un momento en que el mercado hipotecario panameño muestra una paradoja: el crédito mantiene su estabilidad, mientras la demanda por viviendas nuevas y usadas pierde impulso.
El ministro de Vivienda y Ordenamiento Territorial, Jaime Jované, presentó este lunes ante el pleno de la Asamblea Nacional el proyecto de ley que establece el cierre ordenado del BHN y redistribuye sus funciones entre el Miviot, la Caja de Ahorros y otras entidades públicas.
La decisión supone mucho más que la desaparición de una institución. Replantea quién administra los recursos destinados a vivienda social, quién financia a los compradores y cómo el Estado intervendrá en un mercado que mueve miles de millones de dólares. Proyecto de Ley Aquí
Un mercado hipotecario de $21,960 millones
Las cifras de APC Experian muestran la dimensión del desafío.
Al cierre de abril de 2026, la cartera hipotecaria panameña alcanzó $21,960 millones, distribuidos en más de 353,000 obligaciones activas. El sector bancario concentra la mayor parte de ese mercado, con más de $21,477 millones y más de 343,000 referencias activas.
El saldo representa un crecimiento moderado frente a 2025, cuando la cartera se situaba en aproximadamente $21,600 millones.
El crédito hipotecario continúa siendo, además, el principal componente de los saldos crediticios de las personas naturales en Panamá.
Pero detrás de la estabilidad de los números aparece una señal menos cómoda: la demanda de viviendas nuevas y usadas se ha contraído, en parte por la incertidumbre generada alrededor de la Ley de Interés Preferencial.
Es una diferencia importante. El dinero sigue estando en el sistema; lo que parece haberse debilitado es el apetito por asumir una nueva deuda inmobiliaria.
La vivienda de menos de $80,000 sigue dominando
El mercado también revela dónde se concentra la mayor actividad.
El saldo promedio de una hipoteca se mantiene en $62,589, una cifra que apunta a un mercado fuertemente vinculado con viviendas de interés social y de rango medio.
Las hipotecas inferiores a $80,000 representan cerca del 59 % de las nuevas obligaciones registradas en los últimos años.
Solo en 2025, según las nuevas referencias incorporadas a la plataforma de APC Experian, se registraron 10,999 nuevas hipotecas por debajo de ese monto.
En comparación, hubo 5,272 operaciones entre $80,001 y $150,000, mientras que las hipotecas superiores a $150,000 sumaron 2,668.
La lectura es clara: la parte más dinámica del mercado hipotecario sigue estando en las viviendas de menor valor, precisamente el segmento en el que las políticas públicas de subsidios, tasas preferenciales y financiamiento tienen mayor incidencia.
El BHN deja un mercado mucho más grande que el banco
En este contexto, la propuesta de cerrar el Banco Hipotecario adquiere una dimensión mayor.
El proyecto contempla que el Miviot conserve la rectoría de las políticas de vivienda, subsidios y programas de interés social, mientras que la Caja de Ahorros asumiría funciones relacionadas con el financiamiento hipotecario, la administración crediticia y los productos financieros.
Jované ha aclarado que la transferencia no supondrá una fusión bancaria y que las carteras serán manejadas por separado.
El Gobierno también propone crear una Dirección del Fondo de Vivienda Nacional dentro del Miviot para administrar subsidios y garantías hipotecarias, identificar tierras, regular asentamientos y coordinar proyectos de vivienda mediante alianzas público-privadas.
La iniciativa permitiría además la participación de empresas privadas en proyectos de vivienda de interés social, con una participación estatal máxima de 49 %. Los aportes públicos serían canalizados mediante fideicomisos administrados por la Caja de Ahorros.
Los activos del BHN, incluidos aquellos heredados de instituciones que participaron históricamente en el desarrollo habitacional del país, pasarían a constituirse como bienes de la Nación y quedarían destinados exclusivamente a proyectos de interés social.
La prueba no será cerrar el banco
El Gobierno enfrenta ahora una contradicción que la Asamblea Nacional deberá resolver: el país mantiene una cartera hipotecaria cercana a $22,000 millones, pero necesita reactivar la demanda y garantizar que las familias de menores ingresos puedan acceder a una vivienda.
La desaparición del BHN puede simplificar estructuras, redistribuir responsabilidades y liberar activos. Pero ninguna reorganización institucional construye una casa por sí sola.
La verdadera medida del proyecto será otra: si después del 31 de diciembre de 2027 una familia que hoy no puede comprar una vivienda encuentra un camino más sencillo, más barato y más transparente para hacerlo.
El banco puede desaparecer. La necesidad de vivienda, no. Y será sobre esa realidad —no sobre el cierre de una institución— donde el Gobierno tendrá que rendir cuentas.